Oferta vs. demanda: la gran disyuntiva
La escasez de oferta en el mercado residencial español es el resultado de múltiples factores interrelacionados: la limitación de suelo urbanizable, el encarecimiento de los costes de construcción —materiales, mano de obra y exigencias medioambientales— y un marco regulatorio que prolonga los plazos de licencia. Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el número de viviendas nuevas terminadas cayó un 12 % en los últimos tres años, mientras que la absorción de stock existente se mantiene alta.
En paralelo, la demanda ejerce una presión creciente: la barrera del 27 % fuerza a potenciales compradores al alquiler, incrementando el precio medio de arrendamiento y reduciendo aún más la oferta disponible. Este círculo vicioso alimenta expectativas de subidas continuadas, lo que atrasa la toma de decisión de compra y refuerza la posición especulativa de inversores.
Para romper esta dinámica, es imprescindible generar sinergias entre oferta y demanda mediante:
- La regeneración urbana de barrios con vivienda vacía o infrautilizada, incentivando la rehabilitación sostenible.
- El desarrollo de vivienda asequible en suelos públicos, en colaboración público-privada.
- Instrumentos financieros que faciliten la inversión en proyectos de alquiler con opción a compra, equilibrando rentabilidad y acceso social.
Con estas medidas coordinadas, sería posible ampliar el parque disponible, moderar precios y reducir la dependencia de avales temporales, asentando un mercado más equilibrado y resiliente.
🌱 Reflexiones finales
En la actualidad, el obstáculo de acceso a la vivienda se extiende a una horquilla de edad cada vez más amplia, impactando no solo en la fecha de construcción de hogares, sino también en el tamaño del núcleo familiar y la autoconfianza para emprender un proyecto de vida en solitario o compartido.
La barrera del 27 % constituye un síntoma de desequilibrios estructurales: salarios estancados frente a precios en alza, una oferta de vivienda insuficiente y una cultura del ahorro debilitada. Cualquier intento aislado —ya sean avales públicos, incentivos fiscales o promoción de vivienda social— resultará ineficaz si no se implementa un enfoque coordinado.
En primer lugar, los avales públicos deben diseñarse con prudencia: fondos mixtos que compartan riesgos entre entidades financieras y Administraciones, manteniendo criterios de concesión rigurosos. En segundo lugar, los incentivos fiscales al ahorro —deducciones por aportación a planes vivienda o cuentas ahorro-vivienda— y los programas de educación financiera pueden restaurar la disciplina en una generación que ha visto cómo se reducía su poder adquisitivo.
Por último, elevar la oferta es tan crucial como facilitar el acceso al crédito. Además, debemos orientar flujos de financiación hacia la producción de vivienda y no solo al comprador: instrumentos de crédito para promotores, cooperativas y proyectos de rehabilitación garantizan que la oferta crezca de manera sostenible.
Antes de todo, resulta esencial liberar solares finalistas —terrenos urbanísticos con infraestructuras completas y listos para edificar— y ponerlos en manos de proyectos promotores y cooperativos con plazos de ejecución claros. De este modo, se garantiza que el crédito dirigido a la oferta fluya hacia desarrollos que se completen en tiempo y forma, ofreciendo vivienda asequible sin demoras ni sobrecostes.
