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RTO, coworking y el nuevo paradigma de las oficinas: hacia un modelo económico resiliente y sostenible

9 abril 2025

La pandemia aceleró una transformación estructural en la forma en que las personas trabajan y en cómo las empresas gestionan sus espacios. Cuatro ejercicios después, el regreso a la oficina (RTO) no ha recuperado los niveles previos a 2020, lo que plantea una pregunta urgente: ¿tiene sentido mantener un modelo económico de oficinas basado en rigidez, ocupación total y contratos a largo plazo? Este artículo analiza el impacto del RTO en la industria de oficinas y cómo este fenómeno ha derivado en la expansión del coworking, la consolidación de modelos híbridos y el surgimiento de un nuevo ecosistema donde la figura del operador cobra protagonismo. También se exploran soluciones como los pasaportes digitales de inmuebles, las certificaciones ambientales y la integración de criterios ESG en la valoración de activos.

¿Qué es el RTO y por qué sigue siendo un punto de fricción?

Desde que finalizó el confinamiento, las empresas de todo el mundo han intentado recuperar la presencialidad en los centros de trabajo. Sin embargo, el llamado Return To Office (RTO) está lejos de alcanzar los niveles pre-pandemia. En ciudades como Madrid, Londres o Nueva York, los datos de ocupación de oficinas siguen muy por debajo del 80% habitual en 2019. Según Gallup (2024), la mayoría de trabajadores de oficina en EE. UU. se encuentran en modelos híbridos, y el 46% de ellos consideraría cambiar de empleo si se les obliga a trabajar exclusivamente desde la oficina.

El RTO se ha convertido en un símbolo de tensión entre directivos y trabajadores. Las empresas necesitan optimizar sus inversiones inmobiliarias, pero también deben responder a una nueva cultura del trabajo que prioriza la flexibilidad, la salud mental y la conciliación. Como señala este artículo de Inc. (2025), muchas compañías están optando por espacios flexibles como alternativa a los contratos de arrendamiento convencionales.

Cuatro ejercicios después: el modelo económico de la oficina está obsoleto

Han pasado ya cuatro ejercicios completos desde que comenzó la transformación forzosa del trabajo en remoto. No estamos ante una disrupción coyuntural, sino estructural. Las dinámicas laborales, la movilidad, y la tecnología han reconfigurado el modo en que usamos los espacios de trabajo. En ciudades como París, Londres, Nueva York o Madrid, los centros financieros siguen mostrando tasas de ocupación muy por debajo de las expectativas previas a la pandemia.

El coste de mantener oficinas infrautilizadas, con contratos inflexibles y costes elevados, supone una carga económica innecesaria. Este desfase entre oferta y demanda no solo afecta a propietarios e inquilinos, sino que pone en evidencia un modelo económico que ya no funciona. La industria de oficinas necesita una reinvención profunda.

Del inquilino al ecosistema: la triple figura propietario-operador-cliente

En el nuevo escenario, el binomio tradicional propietario-inquilino da paso a un modelo tripartito: propietario, operador y cliente final. El operador, que puede ser una empresa especializada en espacios flexibles como WeWork, se convierte en un intermediario que absorbe parte del riesgo, gestiona el espacio, activa comunidades y personaliza el uso.

Antes, WeWork firmaba arrendamientos largos y asumía costes fijos. Tras su reestructuración en 2024 y bajo el liderazgo de John Santora, la compañía ha apostado por modelos más sostenibles, como acuerdos de gestión y reparto de ingresos. Según TIME, el nuevo enfoque se basa en alianzas estratégicas, crecimiento disciplinado y mayor adaptabilidad operativa.

Este modelo permite una distribución del riesgo más equitativa, mayor eficiencia en la operación y una relación más directa con las necesidades reales del cliente final.

“Las oficinas del futuro no son solo sostenibles; son económicamente viables y socialmente adaptadas”

El debate sobre el futuro de las oficinas no puede quedarse en la estética ni en el confort. No basta con renovar moquetas o añadir plantas. Lo crucial es que las oficinas respondan a una lógica económica y social coherente con la nueva realidad.

«Las oficinas del futuro no son solo sostenibles; son económicamente viables y socialmente adaptadas. Necesitan ser flexibles, eficientes, saludables, conectadas con el entorno y capaces de transformarse según la demanda.»

Espacios más inteligentes, donde lo importante no es el tamaño, sino el uso, la frecuencia, el propósito y el impacto en el bienestar y la productividad de las personas.

“La resiliencia del sector oficinas no dependerá de cuántos metros se ocupen, sino de cómo se adapten los espacios, cómo se reparta el riesgo, y qué valor añadido sean capaces de ofrecer a sus usuarios y a la ciudad.”

Espacios, sí. Pero también procesos, datos y métricas compartidas

Una verdadera evolución del mercado requiere también una transformación de los procesos y herramientas. El uso de pasaportes digitales de inmuebles, que centralizan la información del activo (materiales, consumo, mantenimiento, ocupación, emisiones, etc.), es clave para mejorar la toma de decisiones.

Integrar estas herramientas con sistemas de Facility Management y plataformas ESG permitirá evaluar mejor el rendimiento de los activos. Las certificaciones como BREEAM, WELL o LEED deben ir acompañadas de un monitoreo constante y actualizado de los indicadores clave.

Referencias como Proptech.es destacan el avance de estas tecnologías para dar respuesta a una demanda más exigente y profesional.

Lo que no va a volver y lo que debería emerger

No volverán los modelos rígidos, basados en la presencialidad total ni en contratos estancos. La oficina ya no será un destino obligatorio, sino una herramienta más dentro del ecosistema laboral. Y eso implica flexibilidad, polivalencia y adaptabilidad.

Lo que debería emerger es un modelo híbrido, donde los espacios líquidos, las alianzas estratégicas entre propietarios y operadores, y la valorización realista del activo sean la norma. En este escenario, el rol de las valoraciones técnicas se vuelve esencial: ya no solo se mide el valor por superficie y localización, sino por su capacidad de generar bienestar, eficiencia y resiliencia urbana.

Oficinas resilientes para un mercado en transformación

Desde UVE Valoraciones y UVE Green creemos que el futuro de las oficinas debe construirse sobre bases más inteligentes, compartidas y sostenibles.

Acompañamos a nuestros clientes en la identificación de oportunidades reales de uso, rehabilitación o reconversión de espacios, con criterios profesionales que incorporan variables ESG, trazabilidad documental y herramientas como los pasaportes digitales del inmueble.

Valoramos desde una visión ambiental, técnica y económica, aportando confianza en cada decisión inmobiliaria.

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