Qué cambia entre 2024 y 2025: del miedo a la selección natural
El contraste entre las ediciones 2024 y 2025 del informe PwC–ULI resume un cambio de fase: el paso de la parálisis a la adaptación. Si 2024 estuvo marcado por la prudencia extrema, la incertidumbre económica y la escasez de capital, el nuevo informe muestra un optimismo cauto, basado en la normalización monetaria y en una lectura más realista de los riesgos estructurales del sector.
Los directivos entrevistados reconocen que la “era del crecimiento fácil” ha terminado. Ahora, la rentabilidad dependerá de la capacidad de los activos para resistir la transición energética, la presión regulatoria y las expectativas sociales. En palabras del informe, “los próximos ganadores serán quienes sepan reposicionar el riesgo”.
Uno de los cambios más reveladores es la consolidación del Real Estate operativo —espacios logísticos, residencias sénior, vivienda asequible, data centers— como refugio frente a la volatilidad. También se afianza el papel del ESG como filtro de inversión: ya no se trata de cumplir normativas, sino de garantizar la viabilidad del activo en escenarios climáticos y regulatorios cada vez más exigentes.
“ESG compliance is no longer optional; it’s a licence to operate.”
Madrid, que escala al segundo puesto en el ranking europeo de atractivo inversor, encarna este cambio. Su crecimiento se asocia a estabilidad macroeconómica, oportunidades de reposicionamiento y un tejido urbano capaz de absorber inversión en rehabilitación y vivienda en alquiler. El mensaje del informe es claro: la resiliencia no se mide solo por la rentabilidad, sino por la capacidad de adaptación a un entorno que cambia más rápido que los modelos de negocio tradicionales.
Valoraciones que no reflejan el riesgo climático y social
Un hallazgo central del informe 2025 es la percepción de que las valoraciones inmobiliarias continúan subestimando los riesgos climáticos y sociales. Más del 75% de los líderes consultados considera que los métodos de valoración tradicionales no incorporan adecuadamente variables como el coste del carbono, la vulnerabilidad a eventos extremos o el impacto reputacional de activos socialmente controvertidos.
Esta brecha entre valor financiero y valor sostenible genera un riesgo sistémico: activos sobrevalorados a corto plazo que podrían depreciarse rápidamente cuando el mercado empiece a exigir métricas de alineación climática y social más estrictas.
“Los datos ESG no son todavía parte integral del pricing inmobiliario. Mientras eso no cambie, las valoraciones seguirán siendo parciales y engañosas.”
El informe subraya que las entidades financieras y los reguladores presionarán progresivamente para que los criterios de riesgo climático y social se integren en las metodologías de valoración, lo que podría transformar el mercado en la próxima década.
Gobernar el conocimiento: una lección para el sector inmobiliario
La lectura del informe PwC–ULI deja una conclusión transversal: el futuro del Real Estate no dependerá solo de la descarbonización de los activos, sino de la calidad de la información con la que se toman las decisiones. Gobernar los datos es, en última instancia, gobernar el valor.
La trazabilidad, la transparencia y la verificación son ahora elementos centrales de la competitividad inmobiliaria. El informe muestra que la falta de integración de los riesgos climáticos y sociales en las valoraciones no es un fallo técnico, sino un déficit de gobernanza del dato. Mientras el sector continúe midiendo la sostenibilidad como un apéndice del negocio y no como su estructura interna, la distancia entre discurso y realidad seguirá ampliándose.
“Un dato no verificado es una promesa sin respaldo; y en el Real Estate, las promesas se deprecian.”
Aplicar el método del Emerging Trends al día a día del mercado significaría asumir que las tendencias no se descubren: se construyen. Que la sostenibilidad no se demuestra con etiquetas, sino con información verificable. Y que la gobernanza de los datos ESG debe convertirse en un estándar tan relevante como la certificación energética o la auditoría financiera.
En ese sentido, el enfoque de PwC–ULI puede verse como un espejo: si el sector es capaz de trasladar su rigor metodológico a la forma en que mide su propio impacto, habrá dado un paso real hacia la transparencia y la resiliencia. De lo contrario, seguirá basando su estrategia en un conocimiento incompleto, con el riesgo de repetir los errores del pasado.
